Extreme verkaveling door grondspeculatie

Het beleggen in huizen is momenteel volop in het nieuws.
Wat echter ook van belang is voor gemeenten (en dus haar inwoners) is dat er gespeculeerd wordt met gronden.

ZW14 kwam hierachter, n.a.v. bezorgdheid bij inwoners aan de Voorbeeklaan: in de Omgevingsvisie staat dat op termijn de bedrijven uit de Voldijn verplaatst gaan worden naar een nieuw bedrijventerrein achter Van de Boomen. Dit stond ook in het Ontwikkelperspectief buitengebied Aalst. Inwoners van de Voorbeeklaan hebben toen gesproken met ambtenaren en gevraagd om nu al met de aanleg van een groensingel te beginnen, zodat die al enigszins volgroeid is als zich daar daadwerkelijk bedrijven vestigen.

Ter info: De Voorbeeklaan heeft wateroverlast ten gevolge van een overlopende riolering. De afwatering naar de Tongelreep van de Goorloop en het bassin laat soms wat te wensen over maar de Goorloop heeft een overloop naar het bassin dat de laatste jaren hoogst zelden zorgt voor een dusdanig niveau dat de pomp van het systeem aanslaat om het water naar de Tongelreep te leiden. De Voorbeeklaan ligt namelijk op een heel laag punt, zie ‘Water-op-straat kaarten’ .
ZW14 wil dat na aanpassing van het riool ook de groensingel bij de Voorbeeklaan gelijk aangelegd wordt.

Tijdens ons onderzoek bleek uit de kaart op Ruimtelijkeplannen.nl (zoeken op Voorbeeklaan en kadastergrenzen aanzetten) dat er een heel vreemde verkavelingspatroon was, zie bijgevoegde screenprint.

Uit een steekproef bij het kadaster perceel 4269 bleek dat de 1005 m2 grond voor 57.000 Euro per m2 verkocht was in 2014. Ter vergelijking: in 2014 kostte een 1 HA (10.000 m2) akkerbouwgrond 52.000 Euro (bron: Agrarische grondprijzen | NVM Agrarisch & Landelijk | NVM).
Volgens nog niet bevestigde informatie heeft een zeker bedrijf Mus uit Haarlem indertijd deze gronden verkocht. Het is nog niet gelukt de prospectus daarvan te achterhalen. Aanleiding voor deze actie was waarschijnlijk de in 2013 aangenomen Structuurvisie van Waalre.

Het verkavelingspatroon en het grote aantal eigenaren is bekend bij de gemeente.
Eigenaren van de grond betalen wel WOZ, maar dat gaat over de waarde die geldt bij de huidige bestemming. In dit geval akkerland. Dus een heel laag bedrag. Dat geldt dan ook voor de watersysteemheffing van het waterschap (nog uit te zoeken) en de inkomstenbelasting.

De gemeente kan dergelijke grondtransacties niet tegenhouden, tenzij er concrete plannen zijn met de grond. Dan is het mogelijk Voorkeursrecht toe te passen (waarbij het besluit van de gemeenteraad meteen rechtsgeldig wordt), waarbij grond eerst aan de gemeente aangeboden moet worden bij verkoopplannen.
De gemeente kan de bestemming gewoon veranderen (dus t.z.t. in bedrijventerrein) en moet  voor realisatie in dit geval dus in gesprek met vele eigenaren.
Een onteigeningsprocedure wordt pas ingezet als het niet anders kan.
Met een anterieure overeenstemming kan de gemeente wel eisen stellen.

ZW14 heeft vanwege de verkiezingscampagne nu geen tijd dit verder te onderzoeken. Een QuickScan van de kadastergrenzen van percelen rond Waalre laat zien dat deze extreme verkaveling elders in Waalre (nog) niet zichtbaar is.